中古マンションの基礎知識（その他） -なぜ中古マンションリフォーム？

中古マンション購入からマンションリフォームまでをシミュレーション！！

中古マンションの基礎知識（その他）

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管理費の中身を知っておこう

何度もいうように、マンションは管理で決まります。良い管理をするための管理費の中身についても少し頭に入れておきましょう。
マンションを購入すると、管理費・修繕積立金、駐車場や駐輪場・専用庭・トランクルームなどの共有施設使用料を払わなくてはなりません。
それぞれ、安いほうがいいと考えがちですが、それは間違いです。きちんと管理しないと、マンションはすぐにみすぼらしくなりますから、必要な費用はきちんと拠出しなければいけません。その金額が合理的に算出されたものか、使われ方は正しいのかが問題です。

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修繕積立金の目安優良中古マンションって！？

マンションも年数を経るにつれて、どうしてもコンクリートがひび割れたり、設備に不具合が生じてきます。それを定期的に補修･改修していくために、長期的な修繕計画が立案され、とどこおりなく実行されているかどうかがマンションの価値を握っているといえます。
参考までに、公庫の「優良中古マンション」の維持管理基準の抜粋です。修繕積立金の目安もあります

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管理費と修繕積立金

マンションの管理には当然お金がかかります。その費用をまかなうのが、「管理費」と「修繕積立金」です。ここでもう一度この２つについて整理しておきましょう。
通帳も別になっていることが基本です

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音と防犯が不満です

平成17年に住宅金融公庫が行ったマンション居住者の満足度調査によれば、不満度合いの高かった主な項目を列挙すると、以下のようになっています。

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スケルトン・インフィルって

最近よく聞く、スケルトンインフィルとは、スケルトン（梁・柱・壁・床などの建物を構成する骨組み）とインフィル（内外装・間取りといった消耗的な部分や、電気設備・給排水の配管等）を分離して考え、新築時の自由なプランニングに加え、将来的な間仕切りの変更や設備の取り替えに配慮した仕組みです。スケルトン（梁・柱・壁・床などの建物を構成する骨組み）はしっかりとした長期耐久性を実現する一方、内部空間は住み手の意識を尊重し、可変性を持たせることで、多様なライフスタイルに対応し、従来は相反する要素である、「高耐久性」と「可変性」とが、同時に実現できるスタイルです。住宅都市整備公団が技術開発を進めるなど、近年関心が高まっています。マンションによく使われますが、一戸建ての住宅でもスケルトンインフィルの住宅はあります。ライフスタイル、ライフステージに応じて自由に間取りを変えることが出来たり自由度の高い住まいを実現する工法です。

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定期借地権付きマンションって

マンション広告等で「定期借地権付きマンション」と表記してあるマンションをみかけたことはありませんか？中古でも少数ですが見かけますね

　「この定期借地権付きマンションって何なのか？」ということですが
「定期借地権：一般定期借地権」は、契約の存続期間が５０年以上（すなわち５０年きっかりというケースが多いです）であり、それが終了すると、原則として、借地上に建てた建物は賃借人が取り壊し、更地にして地主に返還しなければなりません。
　すなわち、５０年経ったら、否応なしに、地主に返還しないといけないのです！

整理しますと
（１）立地条件や定期借地権の残存期間にもよりますので、一概には言えませんが、平均的に所有権のマンションよりも３割～５割程度は安くなるようなので、周辺の物件を確認してみましょう。
（２）定期借地権の契約期間、残存期間、地代等を確認し、今後のライフスタイルの変化や住み替えの可能性、またその物件の立地条件や相場等総合的に判断する必要があります。できれば専門家に相談したほうがよいでしょう。
（３）中古物件を売る場合、定期の残存期間と立地条件次第でしょう。残存期間が少なくなればなるほど、買い手は限定され、難しくなると思います。ただ、東京都心でいうと銀座とか広尾とか、かなり立地的に好条件の場所で、かつ所有権のマンションの分譲が少なくかつ高額な場合には買い手が付く可能性は高くなります。
一般的には所有権のマンションの方がリスクは少ないようなので、もし似たような条件で、支払いに無理なく購入できる所有権のマンションがあるのであれば、そちらの方が無難であると思います。
どうしても立地にこだわりたい、そして資金が潤沢である、そのような場合には選択肢のひとつとなりうるかもしれません。　